中国证券报记者日前对北京楼市进行实地调研发现，3月以来，北京楼市成交有所放大，二手房市场成交量处于相对高位，但区域之间出现较为明显的分化。从价格角度看，北京二手房成交价相对平稳。

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区域分化明显

“3月成交量整体较高，但相比2月热度有所下降。北京区域之间分化较为明显，城中心成交量和成交价都相对较好，其他片区成交相对平稳、价格起伏不大。”一位资深房产中介人士王丹(化名)告诉记者。

据王丹介绍，目前，北京地区周末带看量比较大，每个经纪人周末平均都有4、5个带看。“从1月开始，北京地区的带看量就比较多，每个周末都在接待看房客户，有时候饭点都耽误了。”王丹对记者表示。

“五环以外的成交量有下滑趋势，价格适中的房源卖掉后，价格高的房源需要逐一谈价才能卖出去。前期成交小高潮过后，目前剩余的都是有溢价的房源，所以成交速度放缓了。”位于南五环外链家门店的一位经理告诉记者。

相比之下，很多城市中心区的房源具有学区房属性，随着新一年的新生入学信息采集时间临近，部分片区的学区房成交进入了冲刺阶段。

“一般手里已有首付款的购房者，现在开始看房到所有手续办理下来，大概20天左右，还能赶得上今年的入学信息采集。”西城区一位资深房产中介人士告诉记者。

月成交预计达2万套

中原地产研究院统计数据显示，截至3月26日，北京地区3月二手住宅成交量达到16391套。预计3月二手房成交量将达2万套。其中，3月20日至3月26日一周成交量达到4626套，这已是北京二手房成交量连续5周在4000套以上。

中原地产首席分析师张大伟表示，2022年12月，北京二手房成交量为8773套。目前的成交量相比2022年12月，已经出现了明显反弹。可以说，2023年，北京楼市已经出现了“小阳春”。但从最近一段时间看，市场成交量有所放缓，继续冲高趋势没有出现。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，虽然成交量上升明显，但北京地区房价表现较为稳定。进入3月，北京二手房成交量继续维持高位，全月有望突破2万套。从可持续性上看，随着前期需求大规模释放，预计4月以后成交规模会收窄，并将逐步回归至1.2万套至1.5万套的成交水平。

“从价格上看，随着近期市场预期转好，业主信心增强，价格将止跌转升。但不会大幅上涨，预计整体将维持小幅上升局面。”王小嫱对中国证券报记者表示。

新房、商住房成交平稳

新房市场方面，记者调研发现，北京地区新房成交整体未见明显起色，多数楼盘去化依然面临时间较长的局面。

中原地产监测数据显示，目前新建住宅供应量依然比较大，单周成交量在1000套以下。市场分化严重，除了少数热销项目，大部分市场平稳。

“目前一周平均能卖出去7、8套，好的时候能卖11、12套，不好的时候只能卖4、5套。要看前期蓄客情况，很少有人能当天来看房当天就签约的。现在北京的新房基本都是一栋一栋地出售，出售完了一栋再开一栋新的，以防好的楼层集中被挑光。”位于通州区某新房楼盘销售人员对记者表示。

商住房方面，记者调研发现，北京地区二手商住房价格依然处于下降通道，很多次新二手房源比新房时的出售价格降了一半左右。

以大兴区某2014年入市的次新商住房为例，新房成交均价为3万元/平方米，目前的成交均价约为1.8万元/平方米。

“与这类房子同一时期入市的新房住宅价格已经翻了一倍，当时这些商住房售价比同一片区的住宅价格还要高。但目前商住房价格仅为住宅价格的一半不到。”一位从事二手房交易的资深中介人士告诉记者。

汇力基金董事长、原中房集团董事长孟晓苏表示，目前北京地区商改住的商办类项目售价普遍不高，大概是商品房平均价格的三分之一，北京平均房价在每平米6万元左右，而商改住的商办类项目每平米现在是2万元左右。对于有条件进行商改住、改为长租公寓的商办类项目，需要进一步完善相关配套。

“目前，商住房相比住宅价格较低，作为住房使用的需求是存在的，但个人购买商住项目限制较多，导致成交和流动性较低。在商住房限购限贷政策较严的背景下，开发商需要找盘活存量市场的路径，寻找高质量目标客户。”多位业内人士告诉记者。

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